Bezpośrednią inspiracją do stworzenia tego bloga był kontakt od moich Kontrahentów, którzy planują nabyć apartamenty w Ustroniu Morskim w pierwszej lini brzegowej, zakup dla siebie bez umowy najmu, po prostu chcą traktować inwestycje jako tzw. drugi wakacyjny dom (second home). Zaproponowałem, że zweryfikuje dla nich dewelopera, mamy przyjacielską relację i niechciałbym by ponieśli porażkę, jak będzie coś co wzbudzi mój niepokój to po prostu ich o tym poinformuje, powodów do niepokojów było sporo. Od hipoteki tytułem pożyczki od spółki z o.o. przez jednostronną umowę rezerwacyjną, z której kontrahent może wyjść tylo w jedną stronę czyli kupić. A jak ma kupić z 27 mln hipoteki na rzecz osoby trzeciej ? Nie banku, który udzieli promesy na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu z czystą księgą wieczystą po zapłacie 100% ceny lokalu nabycia. Apartament w cenie 36 tyś. zł za 1m2 w pierwszej lini brzegowej, brzmi i wygląda pięknie, fantastyczne wizualizację i doskonały marketing. Hipotetycznie deweloperowi sprzedaż nie idzie co się dzieje ? Musi oddać w określonym czasie pożyczkę pożyczkodawcy tą z hipoteki, pewnie z odsetkami, mogę się domyślić, że pożyczył na działkę i ewentualnie na projekt, uznał, że resztę sfinansuje z bieżącej sprzedaży i wpłat Nabywców. Stworzył spółkę z o.o. celową czyli dedykowaną konkretnemu przedsięwzięciu, z minimalnym kapitałem, który wystarczył na miesiąc czynszu za biuro i oprogramowanie księgowe, lub na cokolwiek innego. Ale to naturalna praktyka dewelopera, trudno się dziwić, że minimalizuje ryzyko inwestycji. Celem takiego działania jest odseparowanie nowego projektu korzystając z dobrodziejstwa instytucji spółki z o.o. od innych biznesów dewelopera, w przypadku niepowodzenia nie narazi innych swoich projektów.
Deweloper wywodzi się z biznesu mieszkaniowego w obszarze którego miał wiele sukcesów, nie realizował niczego wcześniej w lokalizacjach turystycznych, teoretycznie podobne ale tylko teoretycznie. W turystyce i w dzisiejszej rzeczywistości zakup tej klasy nieruchomości czyli apartamentu w Ustronie Morskim możliwy jest tylko za gotówkę bez możliwości finansowania zakupu kredytem hipotecznym czy jakimkolwiek innym bo taka praktyka również istniała. Co z tego wynika ? Czy nie znajdzie się , 100 czy 200 nabywców lokali – każdy w cenie ponad 1 mln zł netto ? Może się znajdzie ale to jest określone ryzyko, które należy zaakceptować lub nie, te ryzyko powinno zostać omówione przez etycznego sprzedawcę. To inwestycja deweloperska bez ochrony wynikającej z ustawy deweloperskiej z uwagi na to, że są to lokale niemieszkalne nie ma zastosowania przymus rachunków powierniczych czy innych narzędzi ustawy.
Mam takie powiedzenie, zapożyczone i wyczytane w książce Nassima Taleba, że w Rosyjskiej Ruletce wygrywa się, 5 z 6 razy, tak jest w tym przypadku, zmiennych jest mnóstwo pytanie czy stać Nas na porażkę czy akceptujemy dany poziom ryzyka i akceptujemy je. Cena zakupu działki do 1m2 zbywalnej powierzchni ? Czy Nabywcy to analizują ? Czy sprzedawca zastanawia się nad tym ? Czy Nabywca zna aktualną dynamikę sprzedaży na rynku pierwotnym ? Nie musi się na tym znać ! higiena i kultura biznesu nakazuje by deweloper czy sprzedawca na etapie oferowania powinna go o tych parametrach poinformować by mógł racjonalnie i w sposób w pełni świadomy podjąć decyzję zakupową. Koń jest piękny ale musi przynajmniej dobiec do mety, nie każdy koń na wyścigach konnych dobiegnie do mety, tak jak nie każda realizacja deweloperska rozpoczęte w 2022r. nie zostanie ukończona w terminie jeżeli w ogóle.
W tytule jest w poszukiwaniu bezpieczeństwa – mogę uznać ją za myśl przewodnia mojej działalności, w życiu zawodowym i prywatnym – poszukuje bezpieczeństwa. Ryzyko i niepewność jest czymś wpisanym w charakter życia i działalność, nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkiego, ale ryzyka należy definiować i mieć świadomość istnienia. Bezpieczeństwo transakcji, bezpieczeństwo inwestycji jest celem nadrzędnym, który powinien przyświecać każdej stronie zaangażowanej w transakcje. Deweloperowi by mieć lojalnego kontrahenta, który ze spokojem będzie wpłacał kolejne transze za realizację ich wymarzonego apartamentu w Ustroniu Morskim. Sprzedawcy, który dostanie polecenia od zadowolonego Nabywcy i jego zasięg oraz wyniki się poszerzą, będzie ze spokojem mógł powiedzieć, że zrobił wszystko jak trzeba, satysfakcja z dobrze i przyzwoicie wykonanej pracy. Nabywcy, który spełni marzenie i zrealizuje swój cel a jego ciężko zarobione pieniądze nie spłoną jak na zdjęciu do tego wpisu.
Doradcy, który sprzedaje moim kontrahentom lokal nikt nie zapłaci za niesprzedany lokal, będzie te ryzyko bagatelizował, wypierał, pomijał, budował presje sprzedażową, na zasadzie może się uda i jemu i deweloperowi dowieźć biznes do końca – może…., tak jak w rosyjskiej ruletce 5/6.
Ukłony i pozdrawiam
Sylwester Kucy
Więcej o mnie:
